Addio brutte sorprese al momento dell’acquisto di casa, la compravendita immobiliare diventa più sicura con il conto di deposito. Le nuove norme della legge sulla concorrenza, in vigore dallo scorso 29 agosto 2017, consentono all’acquirente di chiedere al notaio di trattenere il prezzo da corrispondere fino a che il contratto non verrà trascritto nei Registri immobiliari.

Fino ad oggi il sistema dei Registri Immobiliari, in cui devono essere pubblicati i contratti di compravendita, è impostato sulla c.d. “priorità temporale”. Vale a dire che se il venditore A vende lo stesso immobile prima a B e poi a C, tra l’acquisto di B e l’acquisto di C prevale quello che per primo è stato trascritto nei Registri immobiliari.

Oppure poteva crearsi il caso del venditore che, trovandosi in una situazione debitoria, viene raggiunto da un’ipoteca giudiziale (vale a dire un sequestro, un pignoramento, ecc) nello spazio di tempo che passa tra l’ultima ispezione che il notaio che effettuerà il rogito ha compiuto nei Registri immobiliari e il momento in cui lo stesso notaio trascrive il contratto nei Registri.

Cosa cambia con la legge sulla concorrenza

Al verificarsi delle due ipotesi sopra descritte, il compratore può trovarsi nella situazione di aver pagato quanto pattuito e di non aver comprato nulla, oppure di aver comprato un bene gravato da vincoli a favore di altri soggetti terzi.

Ma adesso, grazie alla modifica introdotta dalla legge 124/2017, si può creare un conto deposito presso il notaio incaricato della stipula del contratto di compravendita. Una scelta che il compratore può esercitare unilateralmente e che non deve essere concordata con il venditore, che non si può opporre a tale decisione.

Con la nuova norma il prezzo pagato dal compratore viene versato al notaio, che stipula il contratto di compravendita e lo trascrive nei Registri Immobiliari. Solo dopo aver accertato che tutta la procedura è andata a buon fine, versa il denaro al venditore. Un iter che non dura più di 2-5 giorni lavorativi.

Nel caso in cui sull’immobile gravino vincoli a favore di terzi, il notaio provvede al saldo di quanto dovuto a tutti coloro che sono titolari di un gravame sull’immobile e corrisponde al venditore la differenza tra quanto ricevuto in deposito e quanto si è reso occorrente per “sgravare” l’immobile dai vincoli esistenti.

Conto deposito, come funziona

Il denaro depositato nelle mani del notaio è sottoposto a una rigida normativa:

• il notaio deve avere un conto corrente dedicato sul quale far confluire il denaro ricevuto dai clienti in deposito, per il pagamento delle imposte dovute per l’acquisto di casa o altri immobili;
• il notaio non può lucrare interessi prodotti e non può utilizzare quel denaro per altro fine se non per pagare il venditore;
• le somme presenti sul conto corrente sono impignorabili dai creditori personali del notaio, non fanno parte della successione agli eredi del notaio, non entrano nel regime di comunione dei beni con il coniuge;
• il notaio non può rifiutarsi di custodire e tenere in deposito il saldo del prezzo che l’acquirente deve corrispondere al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità della trascrizione della vendita immobiliare;
• le parti possono affidare al notaio il deposito delle somme necessarie a estinguere eventuali passività gravanti sul venditore.

Questo nuovo strumento può tutelare le compravendite immobiliari, permette la verifica di assenza di gravami e formalità pregiudizievoli sulla compravendita, come ipoteche, sequestri, pignoramenti dello stesso immobile.